Ehemaliges Brauerei-Nebengebäude am Salzstadel 4

Baudenkmal gefährdet durch Neubaumaßnahme

Das Gebäude am Salzstadel 4 ist als Einzeldenkmal eingetragen. Darüber hinaus sind zwei Bodendenkmäler betroffen. Zudem befindet sich das Grundstück im unmittelbaren Umfeld des denkmalgeschützten Ensembles E-1-63-000-4 „Äußerer Markt“.

Beschreibung Denkmalatlas für Baudenkmal D-1-63-000-203:
Ehem. Brauerei-Nebengebäude, großer traufständiger Flachsatteldachbau mit mehreren Lagerböden, Erdgeschoss durchgehend gewölbt mit dem Grundstückszuschnitt entsprechend unregelmäßigen Jochen und Säulenstellungen, mittleres bis spätes 19. Jh.

Beschreibung Denkmalatlas für Bodendenkmal D-1-8138-0152:
Untertägige frühneuzeitliche Befunde im Bereich der ehemaligen Salzstadel außerhalb der Stadtbefestigung von Rosenheim.

Beschreibung Denkmalatlas für Bodendenkmal D-1-8138-0161:
Untertägige spätmittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich der äußeren Stadtbefestigung von Rosenheim.

Die Eigentümerin des denkmalgeschützten, ehemaligen Brauereinebengebäudes fasste ursprünglich eine umfassende Sanierung ins Auge und eine mögliche kulturelle Nutzung des Hauses. Im Februar 2025 fand hierzu ein Ortstermin mit Vertretern verschiedener Behörden, Fachstellen und einem potenziellen Investor statt. Dabei wurde die hohe denkmalpflegerische Bedeutung des Gebäudes bestätigt. Ein offizielles Protokoll oder konkrete weitere Schritte seitens der Behörden erfolgten jedoch offenbar nicht. Kurz darauf fiel der beteiligte Architekt krankheitsbedingt für mehrere Monate aus, die Miteigentümerin erkrankte schwer und verstarb im Juni 2025.

Ehemaliges Brauerei-Nebengebäude am Salzstadel 4 - Fotos

Gefährdung

Neubau auf angrenzendem Grundstück: Von der am 06.11.2024 erteilten Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO für ein fünfgeschossiges Wohngebäude auf dem nördlich angrenzenden Grundstück erfuhr die Eigentümerin erst im Oktober 2025. Sie war zuvor nicht über das Vorhaben informiert worden, obwohl das Bauprojekt direkt an ihr Gebäude angrenzt. Die Baubehörde der Stadt Rosenheim begründet dies damit, dass dazwischen das Flurstück mit dem verrohrten Stadtbach liege.
Bereits während der vorbereitenden Bauarbeiten hatte die Eigentümerin wiederholt darauf hingewiesen, dass sich an ihrem Gebäude bestehende Risse vergrößerten sowie neue Risse auftreten.

Nach anwaltlicher Intervention wurde im März 2026 Akteneinsicht gewährt. Dabei stellte sich heraus, dass die gesetzlichen Abstandsflächen zum denkmalgeschützten Gebäude erheblich unterschritten wurden. Zusätzlich wurde bekannt, dass der bestehende Stadtbachkanal vollständig entfernt und durch ein neues, deutlich größeres Stahlbetongerinne ersetzt werden sollte, da das betreffende städtische Grundstück in die Nutzung als Teil des Parkdecks für den Neubau übergehen soll und daher überfahrbar sein muss. Dafür waren umfangreiche Erdarbeiten direkt am angrenzenden denkmalgeschützten Gebäude erforderlich. Aus Sicht der Eigentümerin und ihres Umfelds haben diese Arbeiten wesentlich zur Schädigung des Gebäudes beigetragen.

Besonders kritisch wird bewertet, dass trotz der Nähe zum denkmalgeschützten Gebäude, des bekannt schwierigen Baugrunds aus Seeton und der Problematik mit Schichtenwasser offenbar sowohl auf  ein wasserrechtliches Verfahren sowie auf ein behördlich angeordnetes Beweissicherungsverfahren verzichtet wurde. Stattdessen wurden die Maßnahmen am Stadtbach in den Akten überwiegend als reine „Instandsetzungsarbeiten“ dargestellt. Diese erfolgten interessanterweise bereits im März 2024, also rund acht Monate vor Erteilung der Baugenehmigung.

Die aufwendigen Fundamentierungsarbeiten für den fünfstöckigen Neubau erfolgten mittels Zement-Verpress-Säulen. Diese Arbeiten verursachten nach Einschätzung der Beteiligten erhebliche Erschütterungen und Eingriffe in den Baugrund, ohne dass mögliche Auswirkungen auf das benachbarte Bau- und Bodendenkmal im Vorfeld in die Planung einbezogen wurden, mittels Fachgutachten zu Statik und Baugrund. Die Eigentümerin wurde weder informiert noch gefragt, welche Maßnahmen zur Standsicherheit in der Vergangenheit bereits ausgeführt wurden.
Nicht berücksichtigt wurde nämlich die Tatsache, dass nach diversen Verrohrungen von städtischen Gewässern in den sechziger-Jahren historische Gebäude, die auf Eichenpfählen gründeten, nach deren Austrocknung Setzungsrisse zeigten. Diese Problematik betrifft auch das in Rede stehende Gebäude. Um ihrer Verpflichtung zum Erhalt nachzukommen, hatte die Eigentümerin zuletzt vor ca. 15 Jahren an der fraglichen Nordseite auf gutachterliche Empfehlung Unterfangungsarbeiten zur Stabilisierung vornehmen lassen.
Doppelter Denkmalstatus als Bau- und Bodendenkmal erhöht die Prüfungsdichte!
Insgesamt widerspricht dieses Vorgehen dem BayDSchG Art. 6 Maßnahmen an Baudenkmälern
(1) …Der Erlaubnis bedarf auch, wer in der Nähe von Baudenkmälern Anlagen errichten, verändern oder beseitigen will, wenn sich dies auf Bestand oder Erscheinungsbild eines Baudenkmals auswirken kann!
(3) Erlaubnisfrei sind: 4. … in der Nähe von Baudenkmälern die Beseitigung von baulichen Anlagen und Teilen baulicher Anlagen mit einem Abstand von mind. 3 m zum Baudenkmal.
Der Baugenehmigung ist zu entnehmen:  6. Es wurden keine Befreiungen, Ausnahmen, Abweichungen oder eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis beantragt,…

Der Baugenehmigung ist außerdem zu entnehmen, dass für die neue Verrohrung des Stadtbachs Abgrabungen vorgenommen wurden bis zu einem Abstand von weniger als 50 cm, auf eine Tiefe von über 2,10 m und eine Breite von 2,60 m für das neue Gerinne. Ein neu betoniertes Fundament für den Baukran befindet sich direkt an der Hausfassade, teilweise noch auf dem Grundstück des denkmalgeschützten Hauses.
Die Auflage für die neue Verrohrung des Stadtbachs findet sich interessanterweise in einem mittlerweile aufgetauchten Notarvertrag vom 10.03.2021, in dem die Stadt das gesamte Flurstück unter dem der Stadtbach verläuft dem (zukünftigen) Investor und Bauherrn des neuen Wohngebäudes für den Bau eines Parkdecks als Dienstbarkeit zur Verfügung stellt. Die Ausführung erfolgte lt. Dokumentation der LGA Landshut bereits von März bis Juni 2024, ebenfalls ohne die Eigentümerin als direkte Nachbarin zu informieren. Der für den Betrieb des Nachtlokals notwendige Fluchtweg war in diesem Zeitraum nicht mehr nutzbar.

Die Eigentümerin wandte sich an den Oberbürgermeister, da er mit seinem elterlichen Geschäftshaus als Nachbar ebenfalls betroffen ist, wurde von diesem an den Vater verwiesen, um schließlich wieder bei Denkmal- und Bauaufsichtsbehörde vorstellig zu werden. Dort wurde ihr mehrfach mitgeteilt, dass es sich grundsätzlich um eine privatrechtliche Angelegenheit handle und die behördlichen Handlungsmöglichkeiten begrenzt seien, solange keine akute Einsturzgefahr bestehe. Kritisiert wird hierbei insbesondere, dass keine unmittelbare Begutachtung der geschilderten Schäden erfolgt sei und die Eigentümerin auf ältere Beweissicherungsdokumentationen des Bauherrn hingewiesen wurde, die aber den aktuellen Zustand nicht mehr abbilden. Die Dokumentationen wurden jeweils ohne Wissen und Genehmigung der Eigentümerin durchgeführt, indem sich der Gutachter widerrechtlich und eigenmächtig Zutritt in das Gebäude verschaffte.

Zudem wurde bekannt, dass bereits im April 2024 ein Antrag auf Abweichung von den gesetzlichen Abstandsflächen gestellt worden war. Der betroffenen Eigentümerin war dieser Antrag nicht bekannt, daher fehlt auch ihre Zustimmung. In den Unterlagen seien weder die vollständige Überbauung des Stadtbachs noch der Denkmalstatus des Nachbargebäudes ausreichend dargestellt worden. Auf die im Formblatt geforderte „genaue Bezeichnung“ wurde verzichtet, zugunsten einer diffusen Formulierung. Die bei Verweigerung der Zustimmung amtlicherseits zu veranlassende Zustellung einer Ausfertigung des Baubescheides gab es entgegen der Angabe im Bescheid nicht.

Im Frühjahr 2026 verschlechterte sich der Zustand des Gebäudes weiter. Neue Schäden wurden sowohl im Gewölbebereich (Erdgeschoss nord- und nordwestseitig) festgestellt, als auch im deutlich dünneren Umfassungsmauerwerk (altes unregelmäßiges Ziegelsichtmauerwerk) des Dachgeschosses. Ein hinzugezogener Statiker äußerte erhebliche Bedenken hinsichtlich der Standfestigkeit des Hauses, auch wegen eines kraftschlüssig an die Fassade angelehnten Baukrans. Kurz darauf wurde eine geplante Ortsbesichtigung durch Behördenvertreter abgesagt. Gleichzeitig erhielt die Eigentümerin eine sofort zu vollziehende Nutzungsuntersagung für das Gebäude.

Zwar wurde kurz zuvor für das im Erdgeschoss befindliche Lokal nach einer Renovierungspause eine neue gaststättenrechtliche Genehmigung erteilt, nun allerdings mit Auflagen zum Lärmschutz. Der gesetzlich vorgeschriebene und seit vielen Jahrzehnten vorhandene Notausgang ist aufgrund der Baustellensituation jedoch nicht mehr nutzbar. Dieser Fakt war bereits bei Baugenehmigung offensichtlich, dennoch wurde die Betriebserlaubnis erteilt. Dadurch und infolge der Nutzungsuntersagung entstehen erhebliche wirtschaftliche Schäden durch Miet- und Pachtausfälle.

Ein von der Baufirma beauftragter Gutachter bestätigte Anfang Mai zumindest mündlich eine deutliche Verschlechterung der Rissbildungen gegenüber früheren Untersuchungen. Bislang liegt kein neues Gutachten vor. Lediglich die Krangegengewichte wurden wenige Zentimeter von der Nordfassade abgerückt, um den unmittelbaren Druck und die Erschütterungen vom historischen Mauerwerk zu nehmen. Grundlegende Sicherungsmaßnahmen können jedoch nicht vorgenommen werden, schon weil sich an der betroffenen Nordseite die Neubaustelle befindet und ein Zugang, bzw. eine Zufahrt für Baufahrzeuge o. Ä. nicht mehr möglich ist. Konkrete Vorschläge behördlicherseits, insbesondere im Hinblick auf den Denkmalschutz, liegen bislang jedoch nicht vor.

Inzwischen wurden sowohl zivilrechtliche Klage gegen das Bauunternehmen als auch verwaltungsrechtliche Schritte gegen die Stadt eingeleitet. Ein Ersatztermin für das kurzfristig abgesagte Treffen mit den Behörden steht trotz der inzwischen bekannt prekären Situation nach wie vor aus.

Abschließend wird darauf hingewiesen, dass die Eigentümerin juristisch nach Denkmalschutzgesetz verpflichtet ist, weitere Schäden am Gebäude möglichst zu verhindern und Folgeschäden, die zur Erhöhung von Schadensersatzforderungen führen könnten, zu minimieren. Dies ist unter den aktuellen Umständen bautechnisch, juristisch, wirtschaftlich und unter Berücksichtigung denkmalschützerischer Aspekte praktisch jedoch kaum umsetzbar. Gleichzeitig wird die Sorge geäußert, dass die zunehmenden Schäden ebenso wie die voraussichtlich langwierigen juristischen Auseinandersetzungen letztlich zu einem wirtschaftlichen Druck führen, das Gebäude zu verkaufen. Wenn eine Sanierung wirtschaftlich nicht mehr darstellbar sein wird, bleibt letztlich nur noch der Abriss!

Behördlicherseits wird bisher jedes Gespräch mit dem Hinweis „auf laufende juristische Verfahren“ abgelehnt.

Kontakt

Claudia Schütz
Dipl.-Ing. (FH) Innenarchitektin bdia ByAK

Tel. 08031 65621
Mail: c-schuetz-p@t-online.de

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