Verwaltungsgerichtshof: Klare Kriterien für „Unzumutbarkeit“

Die Landesanwaltschaft Bayern hat eine wichtige neue Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 12. August 2015 zu Zumutbarkeitsfragen in der Denkmalpflege veröffentlicht. Nach Einschätzung der Landesanwaltschaft führt der 1. Senat seine seit dem Urteil vom 27. September 2007 (Az. 1 B 00.2474) in den wesentlichen Grundzügen gefestigte Rechtsprechung zur Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit des Denkmalerhalts fort.

Unter Berücksichtigung der aktuellen Entwicklungen in der Rechtsprechung anderer Oberverwaltungsgerichte vertieft der Senat die Vorgaben für das anzuwendende Berechnungsschema und klärt zahlreiche Einzelfragen wie folgt:

• Maßgeblich für die Berechnung der Ertragskraft des Denkmals ist ein prognostischer Zeitraum von ca. 15 Jahren (Rn. 16).
• Als Aufwand sind nicht die prognostizierten Sanierungskosten, sondern lediglich die zu ihrer Finanzierung erforderlichen Mittel bzw. die entgangenen Kapitalerträge (Rn. 20) einzustellen; demgegenüber schlagen auf der Ertragsseite die aus dem Objekt erzielbaren Einkünfte (nach Art eines Ertragswertverfahrens) sowie mögliche Steuervorteile zu Buche.
• Dabei kommen nicht nur die Finanzierungskosten für den sog. denkmalpflegerischen Mehraufwand, sondern die Finanzierungskosten für sämtliche zum Erhalt und zur Nutzung (Rn. 21) des Objekts erforderlichen Kosten in Ansatz (Rn. 17).
• Auf der Aufwandsseite können allerdings Finanzierungskosten für solche Maßnahmen keine Berücksichtigung finden, die erforderlich werden, weil der Eigentümer Erhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, zu denen er nach Art. 4 Abs. 1 DSchG unter Berücksichtigung der individuellen Zumutbarkeit (vgl. BayVGH, Urteil vom 18.10.2010, Az. 1 B 06.63) verpflichtet war (Rn. 18).
• Aufwendungen für Maßnahmen, zu denen der Eigentümer aus sicherheitsrechtlichen Gründen (Art. 54 Abs. 2 und 4 BayBO) verpflichtet war, können unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Eigentümers nicht in Ansatz gebracht werden (Rn. 18).
• Bewirtschaftungskosten in Sinne des § 24 Abs. 1 der Zweiten Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. BV), nämlich Abschreibungen (s.u.), Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten, sowie das Mietausfallwagnis sind als Aufwand zu berücksichtigen, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden können; ihre Höhe orientiert sich an den §§ 24 ff. der II. BV (Rn. 21).
• Statt Abschreibungen muss in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 2 II. BV ein jährlicher Wertverlust in Höhe von 1% der berücksichtigungsfähigen Sanierungskosten angesetzt werden (Rn. 23).
• Im Fall der Eigennutzung kommen Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis nicht in Ansatz (Rn. 21).
• Auf der Ertragsseite sind die tatsächlichen oder die in der Region üblicherweise erzielbaren Mieteinnahmen oder im Fall der Eigennutzung der Gebrauchswert (jeweils ohne verbrauchsabhängige Nebenkosten, vgl. Rn. 21, 26) einzustellen (Rn. 26).

Aus Sicht der Landesanwaltschaft ist erfreulich, dass die Entscheidung neben der Klärung einer Fülle von Detailfragen auch eine präzise und praxisnahe Verteilung der Darlegungs- und Aufklärungspflicht zwischen Denkmalschutzbehörden und Denkmaleigentümer vorgibt (Rn. 16). Demnach obliegt es dem Denkmaleigentümer, nach Möglichkeit in Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege ein Konzept für eine zeitgemäße Nutzung des Denkmals vorzulegen und den daraus resultierenden Aufwand sowie den mit dem Objekt zu erzielenden Ertrag in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsberechnung darzulegen (so bereits BayVGH, Urteil vom 27.9.2007, Az. 1 B 00.2474). Erst diese Unterlagen ermöglichen der Verwaltungsbehörde und gegebenenfalls dem Gericht die Prüfung der Tatbestandsvoraussetzungen der Abbrucherlaubnis nach Art. 6 Abs. 2 DSchG.

Für das gerichtliche Verfahren weist der Senat darauf hin, dass sämtliche Fragen im Zusammenhang mit Wirtschaftlichkeitsberechnung durch das Gericht abschließend zu klären sind (Leitsatz 1, Rn. 16).

Eine materielle Beweislast trifft den Denkmaleigentümer auch für die steuerlichen Fragen. Trägt der Denkmaleigentümer dazu nicht vor, ist vom Spitzensteuersatz von 45% nach § 32a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG auszugehen (Rn. 27).

Abschließend weist die Entscheidung mögliche Aspekte, die sich aus der persönlichen Situation eines Denkmaleigentümers ergeben können, der - auch im Falle eines positiven Saldos der Wirtschaftlichkeitsberechnung noch zu treffenden - Ermessensentscheidung zu (Rn. 31).

Dokumente:

• Das neue Urteil ist hier online abrufbar.
• BayVGH, Urteil vom 18. Oktober 2010 (Az. 1 B 06.63)
• BayVGH, Urteil vom 27. September 2007 (Az. 1 B 00.2474)

Weiterführende Informationen:

Zu allen Fragen der Zumutbarkeit siehe unser Portal "Denkmalrecht in Deutschland" unter 2.4 (Rechtsprechung), 3.3.2 (Verfahrensfragen der Behörden) und 5.2.5 (Weitere Beiträge zum Verfahren) sowie die ausführliche Publikation Martin/Mieth/Spennemann, Die Zumutbarkeit im Denkmalrecht, 2014.